賃貸アパートやマンションでゴミ屋敷問題が発生した場合、大家さんや管理会社は、どの段階で「契約解除」や「強制退去」といった厳しい判断を下すのでしょうか。その判断は感情的なものではなく、賃貸借契約と法律に基づいた客観的な基準によって行われます。最も根幹にあるのが、入居者が負う「善管注意義務（善良な管理者の注意をもって借りた部屋を管理する義務）」です。これは、借りた部屋を社会通念上、適切に維持管理する義務を指します。ゴミを天井近くまで溜め込み、部屋を著しく汚損・破損させる行為は、この義務に明確に違反していると見なされます。しかし、一度の違反で即座に契約解除となるわけではありません。判断の重要な基準となるのが、「他の入居者への実害」と「信頼関係の破壊」です。例えば、部屋から発生する悪臭が共用廊下や隣室にまで漂い、他の入居者の快適な生活を妨げている場合、これは明確な迷惑行為となります。また、生ゴミを放置することでゴキブリやハエなどの害虫が大量発生し、建物全体に被害が広がれば、もはや個人の問題では済みません。ゴミの水分で床が腐り、階下へ水漏れを起こすケースや、コンセント周りのホコリによる火災のリスクも、大家さんが看過できない重大な問題です。大家さんや管理会社は、まず口頭や書面で改善を求めます。この警告を真摯に受け止め、片付けに着手すれば、関係が修復できる可能性は残されています。しかし、これらの度重なる警告を無視し続け、「すぐにやります」と言いながら何もしないといった不誠実な対応を繰り返すと、「これ以上、貸主と借主の信頼関係を維持することは不可能だ」と判断されます。この「信頼関係破壊の法理」が、契約解除の法的な後ろ盾となるのです。つまり、契約解除の最終的な引き金は、ゴミの量そのものよりも、他者への迷惑の程度と、警告に対する借主の対応姿勢にあると言えるでしょう。